{"meta":{"id":"https:\/\/api.iclient.ifeng.com\/ipadtestdoc?aid=ucms_7wFGgd7vJ1l","type":"doc","o":"1","documentId":"ucms_7wFGgd7vJ1l"},"body":{"newStatus":"1","documentId":"ucms_7wFGgd7vJ1l","staticId":"ucms_7wFGgd7vJ1l","title":"解码魔方公寓的运营“魔方”|企业测评系列研究","shareTitle":"解码魔方公寓的运营“魔方”|企业测评系列研究","thumbnail":"http:\/\/d.ifengimg.com\/w150_h106_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_19\/FAD07B777690C72E0811DA0BDCC30D2323E7D8D9_w603_h339.jpg","source":"乐居财经研究院","author":"","editorcode":"weMedia","editTime":"2020-05-06 08:15:10","updateTime":"2020\/05\/06 08:15:10","wapurl":"http:\/\/\/\/feng.ifeng.com\/c\/7wFGgd7vJ1l","introduction":"","wwwurl":"http:\/\/\/\/feng.ifeng.com\/c\/7wFGgd7vJ1l","commentsUrl":"ucms_7wFGgd7vJ1l","commentCount":0,"text":"
文 | 克而瑞地新引力<\/p>
租赁住宅研究团队<\/p>
作为国内最早布局集中式长租公寓的运营商之一,魔方的发展历程可圈可点,十年行业沉淀,企业综合竞争实力较强。<\/p>
2020 年一季度,魔方重回运营商阵营规模榜首位,凭借多年沉淀的运营管理优势,以中资产为基石,大力发展轻资产,逆势实现稳健增长。<\/p>
以下本文将从企业布局、商业模式、产品打造、项目运营及未来发展等多维度全面解读魔方。<\/p>
<\/p>
全国化布局,开业规模领跑<\/p>
作为国内首家连锁集中式长租公寓运营商,魔方深耕行业十年,旗下管理规模累计近 10 万间。 目前,已进入全国 20 个城市,运营 200 多家门店, 基本完成品牌全国化布局。<\/p>
从城市布局来看,主要围绕长三角、粤港澳大湾区及中西部枢纽城市进行战略布局,聚焦产业经济发达、人口流动性大、租赁活跃度较高的核心一线城市,以 北上广深 作为主力根据地,并辐射周边核心二线城市,打造品牌网络。<\/p>
魔方全国城市布局情况 (资料来源:官方网站)<\/p>
<\/p>
轻资产加速,全产品覆盖<\/p>
魔方自创始之初,通过中资产(包租)这类相对较重的模式切入长租公寓,完成起跑阶段的规模化布局。 2019 年,魔方完成 D 轮融资后,宣布 轻资产战略加速计划, 将通过加盟、托管、合资等多样灵活的合作方式,对外输出管理和品牌。 转型后,新拓展项目中轻资产项目的占比提升显著。<\/p>
围绕租赁各细分群体的需求,魔方在产品打造方面已实现全产品线布局,覆盖高中低各类产品,包括白领公寓魔方公寓、中高端公寓魔尔公寓、V客青年公寓,以及企业公寓 9 号楼公寓。<\/p>
尤其,2019 年魔方将 9 号楼公寓提升到核心的战略位置,大力推进蓝领公寓发展节奏。 目前,魔方 9 号楼公寓规模 约 10 000 间, 在蓝领公寓细分市场也位居头部。 同时,蓝领公寓产品经过不断迭代优化,已升级到 3.0 版本, 产品力在业内具备较强竞争力。<\/p>
<\/p>
一季度运营稳健,核心八城市占率较高<\/p>
1. 开业新增 889 间<\/p>
截至 2020 年 3 月,魔方旗下品牌公寓的开业规模接近 5 万间, 重回《2020 年一季度运营商长租公寓规模排行榜》 第一位 , 在创业系运营商阵营内,规模优势领先。<\/p>
更多有关租赁住宅的研究内容请戳☟☟☟<\/p>
<\/p>
放大图看目录<\/p>
<\/p>
一季度,受疫情影响魔方开业增速放缓,但仍保持增长,核心八城项目整体出租率达到 83%。 凭借轻资产管理优势, 新增开业房源 889 间, 其中, 轻资产项目占比达 84%。 同时,新进入城市 衢州。<\/p>
<\/p>
2. 城市产能聚焦一线,北京价值量最高<\/p>
通过对魔方在八大租赁城市运营数据的跟踪监测(选取中资产模式项目):<\/p>
一季度,从城市租金收入分布来看, 上海占比最高,达到 25.2%, 其次为广州、深圳和北京, 四城占比总计约 83.2%,一线城市的价值量较高。 武汉项目受疫情影响出租率,收入占比最低。<\/p>
结合各城市 租金收入和规模 分析,一线城市中 北京、上海 的项目价值量较高; 二线城市中 成都 的项目价值量较高。 同时,由于一二线城市间租金差距较大,也在相当程度上拉大了城市间租金收入比例的差距。<\/p>
<\/p>
3. 典型门店贡献比高<\/p>
一季度,对魔方在八大租赁城市的运营门店跟踪统计:<\/p>
一线城市中,整体项目产品定位偏中高端,一些规模较大、运营周期较长的门店运营相对平稳,受疫情影响相对较小,市场认可度较好,租金和出租率均保持在高位,对城市的业绩贡献较高,如 2017 年开业的魔方公寓北京普乐门 CBD 店是魔方一季度全国业绩最高门店。<\/p>
二线城市中,市场租金相对较低,产品定位偏中端,项目主要依托优越的地段位置,成熟配套和交通便利,获取较高的租金和溢价,如魔方公寓成都文殊院店。 同时,由于受疫情影响,武汉门店整体出租率较低,而魔方公寓武汉古田二路店作为武汉体量最大门店,结合较高的租金,单店城市业绩占比达到 26.4% 。<\/p>
<\/p>
一线业绩最高门店——魔方公寓北京普乐门 CBD 店<\/p>
魔方公寓北京普乐门 CBD 店的产品定位于中端白领公寓,项目位于北京朝阳区四至五环间 CBD 核心,地段位置较好,周边配套完善,交通便利,地铁一号线四惠东站,步行 10 分钟到达,主要面向在建外 SOHO、国贸、大望路、四惠、慈云寺、CBD 等区域上班的白领需求。<\/p>
项目运营周期较长,体量较大,成熟度较高,出租率相对稳定。 结合北京较高的租金水平,项目一季度业绩在全国门店中排名第一,同时,在北京项目业绩中贡献比达到 19.5%。<\/p>
<\/p>
项目照片<\/p>
<\/p>
二线溢价最高门店——魔方公寓成都文殊院店<\/p>
魔方公寓成都文殊院店位于成都武侯区中心板块,区域配套成熟,交通便利,距离文殊院地铁 500 米,步行 30 分钟到达天府广场、春熙路、太古里等商圈。 项目配备多功能健身区、阅读区和商务谈判区,智能快递柜、独立快递室及家庭影院。<\/p>
项目坪效约 104.75 元\/月,对比周边个人房源和分散式公寓的租金溢价较高,分别达到 107%、65%。<\/p>
<\/p>
项目照片<\/p>
<\/p>
4. 以中端白领产品为主力<\/p>
从八大核心城市整体产品分布来看,2000-4000 价格段占比最高,达到 60.3%; 目前,魔方的 产品结构偏中端为主, 主要聚焦租赁需求度较高的 白领和蓝领群体。<\/p>
<\/p>
分城市来看,结合各城市租赁市场需求和支付能力,城市间产品差异性较大。<\/p>
一线城市中,北京的产品中高端占比较高,6000 以上价格占比达到 42%, 其中,魔尔公寓北京魏公村店租金价格到达 10000 元\/月,这类高端产品占比达 3%; 深圳的中低端占比较高,1000-3000 价格占比达到 72%。<\/p>
二线城市中,成都的产品偏中高端,3000-4000 价格占比达到 64%, 南京由于城市深耕时间较长,各类产品布局较均衡。<\/p>
<\/p>
5. 八城市占率 8.9%,南京市占率最高<\/p>
通过对比一季度国内 TOP20 长租公寓在八个城市的累计开业规模来看,魔方的市场占有率达到 8.9%,位居第三, 在八城区域内具备一定规模优势。<\/p>
分城市来看,魔方在 南京、广州、武汉 的市场份额较高,分别达到 20%、12.4%、11% 。 南京作为魔方深耕多年的大本营,运营成熟度和品牌口碑较好,市场份额仅次于龙湖冠寓。 而武汉作为中部交通枢纽型核心城市,集中式公寓市场发展刚处于起步阶段,也是魔方重点布局城市之一。<\/p>
<\/p>
<\/p>
未来展望<\/p>
2020 年,租赁行业仍将处于整合阶段,长租公寓企业的两极化将愈演愈烈。 对于抗风险能力相对较强的行业头部企业,有望通过收并购及合作的机会,把握危机中的机遇,进一步强化企业优势。<\/p>
自成立之初,魔方一直保持较为稳健的发展速度,在人才团队培养、运营管理系统打造方面沉淀了扎实的基础,将为魔方下一阶段加速发展提供核心竞争力。 而随着轻资产模式实践的深化,通过输出运营管理经验和品牌价值,魔方在行业内的企业价值和品牌影响力将会得到不断提升。<\/p>","img":[{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/ABEE3C82B6FD4FFCA51FA37E104FB58317B2E9EF_size7_w640_h30.png","size":{"width":"640","height":"30"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/937C0AFBDEF48830EAD292762526D02B78EDE262_size188_w640_h904.png","size":{"width":"640","height":"904"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/6FCC86300ADD6CC4FD2F504FC56F85881502F728_size7_w640_h30.png","size":{"width":"640","height":"30"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/5C34B1D1714D4266DF177E7AEDC06BF7462C8373_size7_w640_h29.png","size":{"width":"640","height":"29"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/qr\/2020\/66570B980161E6F19BDEDDB2BDD8B31CE9E2A530_size223_w1080_h733.png","size":{"width":"640","height":"434"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/3670575C1F131F3449D5B3E716BC65B009E795A5_size56_w640_h192.png","size":{"width":"640","height":"192"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/65221A833E9978C86FF01BED6F1A5035C72AC0EA_size60_w640_h385.png","size":{"width":"640","height":"385"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/F6D414D8F857AF94BBC8CFF32FB03857C1F4FC82_size108_w640_h444.png","size":{"width":"640","height":"444"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/445C81A86847A8C1A9FB397EC1DCB7740C3A7281_size201_w640_h740.png","size":{"width":"640","height":"740"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/9E00CF271C9D4A4E837B1BD5DBCA90A70CC9A3A1_size301_w622_h339.png","size":{"width":"622","height":"339"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/E6C2ADEF25F648E1BBD766F2507CB7BAA014D80E_size64_w640_h349.jpeg","size":{"width":"640","height":"349"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/867E46E42E94C09C2E0CC3F11BED805D7B0944E0_size85_w640_h426.png","size":{"width":"640","height":"426"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/1E158019A531A6980166AFFAF61AA4687404C3E8_size75_w640_h362.jpeg","size":{"width":"640","height":"362"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/0160747CD84F864249FF07C037197E669E7CADA7_size238_w625_h352.png","size":{"width":"625","height":"352"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/ABEA94193974DE6634F65DF20B964B37E2D79309_size87_w640_h383.png","size":{"width":"640","height":"383"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/C7F5DF0AE6BB3C24BB3B54DF5EE012282CCBF829_size63_w640_h395.png","size":{"width":"640","height":"395"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/D9138524737AE2443FF5A2EF4011FF63D22611BB_size92_w640_h471.png","size":{"width":"640","height":"471"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/5DC8F5CBEE0C72E0EFB7CEB4F48FF83F4CF15F57_size59_w640_h458.png","size":{"width":"640","height":"458"}}],"summary":"文|克而瑞地新引力租赁住宅研究团队作为国内最早布局集中式长租公寓的运营商之一,魔方的发展历程可圈可点,十年行业沉淀,企业综合竞争实力较强。2020年一季度,魔方","sharesummary":"文|克而瑞地新引力租赁住宅研究团队作为国内最早布局集中式长租公寓的运营商之一,魔方的发展历程可圈可点,十年行业沉淀,企业综合竞争实力较强。2020年一季度,魔方","commentType":"0","wemediaEAccountId":"1505271","showclient":"0","shareurl":"https:\/\/ishare.ifeng.com\/c\/s\/v002Wp3dsy6TUYPTJhWdAt4QRnFK0EKRLZvyDP-_0TCs07ZQ__","praise":"0","like_num":"0"}}