{"meta":{"id":"https:\/\/api.iclient.ifeng.com\/ipadtestdoc?aid=ucms_7wMO4ivEq3A","type":"doc","o":"1","documentId":"ucms_7wMO4ivEq3A"},"body":{"newStatus":"1","documentId":"ucms_7wMO4ivEq3A","staticId":"ucms_7wMO4ivEq3A","title":"产业链|仇保兴谈“旧改”新模式:10万亿“稳投资”的“新抓手”","shareTitle":"产业链|仇保兴谈“旧改”新模式:10万亿“稳投资”的“新抓手”","thumbnail":"http:\/\/d.ifengimg.com\/w150_h106_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/2E544A88B96ECDA0321F041E06E7F8502E53272F_size45_w640_h443.jpeg","source":"乐居财经研究院","author":"","editorcode":"weMedia","editTime":"2020-05-10 14:58:41","updateTime":"2020\/05\/10 14:58:41","wapurl":"http:\/\/\/\/feng.ifeng.com\/c\/7wMO4ivEq3A","introduction":"","wwwurl":"http:\/\/\/\/feng.ifeng.com\/c\/7wMO4ivEq3A","commentsUrl":"ucms_7wMO4ivEq3A","commentCount":0,"text":"
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中房报记者 焦玲玲 | 北京报道<\/p>
5月2日,在以“老旧小区改造的正确解读方式”为主题的国际绿色建筑与建筑节能大会在线研讨会上,国务院参事、中国城市科学研究会理事长、住房和城乡建设部原副部长仇保兴作了《疫后复兴,“旧改”再出发》的主题发言。<\/p>
在此之前,4月14日,国务院总理李克强主持召开的国务院常务会议上,对老旧小区改造提出了更高的要求,明确指出今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比2019年增加一倍。<\/p>
“中央提出的疫后复兴,‘六保’如何实现?”“民众希望今后社区生活如何更美好?”在上述两大目前社会关注点的基础上,仇保兴就中央和民众的视角对老旧小区改造作了解读。中国房地产报记者就上述发言内容做了整理。<\/p>
“落实‘旧改’700万套任务,当年能够新增投资7000亿元至1万亿元,新增就业岗位500万至700万个”<\/p>
针对复工复产“战疫”,为了抵消外贸大幅度下降对国民经济带来的影响,就必须启动内需。4月17日中央政治局会议首次提出“六保”,实施扩大内需战略。<\/p>
保投资是“六保”中的重要一条。在消费、投资、出口“三驾马车”中:出口并没有掌握在我们手中;消费则必须先解决就业,有工资收入才能提高内需;只有投资这驾马车是可控的。<\/p>
房地产领域的投资会有哪些机遇?2015年我国开始启动大规模“棚改”,每年大概规模是500万套~600万套,但是从2019年开始这个规模开始下降,同时也带来了房地产投资的萎缩,也给就业带来影响。此时,国家决定将“旧改”规模扩大一倍,带来的投资是巨大的。<\/p>
可以做一个简单统计,中国目前建筑行业既有建筑面积约460亿平方米,2000年之前的老旧小区面积大概有100亿平方米,社区改造、既有建筑节能改造等综合成本以1000元\/平方米来计算,总投资将超过10万亿元。<\/p>
根据最近国务院的决策,今年计划改造700万户,每户如果是100平方米的话,乘以1000元\/平方米的改造成本,再加上停车设施、加装电梯、海绵社区建设的措施,综合测算,今年旧改方面的投资额度可以达到7000亿元~1万亿元,预计可以带动1.2%~1.5%的固定资产投资。<\/p>
投资与就业密切关联。在2008年的时候,建筑业固定资产投入在10万元时,就可以增加一个就业,按照此来推算,1万亿元的固定资产投入可以带来1000万个就业。与2008年相比,目前建筑业投资与就业的比例大概是12万元~14万元带来一个就业,那么如果旧改的投资额度接近1万亿元的话,至少可以新增加700万个就业岗位。这个数字还是十分可观的。<\/p>
如果同样的投资额度放到制造业工厂的话,可能只能带来300万个就业;如果是投入到第一产业,可能只能带来20万个就业。所以,第三产业的特征就是投入少,创造的就业岗位多。这也是旧改能够带来大幅就业的奥秘。<\/p>
“‘旧改’要满足提升社区防护韧性、优化社区供给韧性、改善社区适老韧性三大终极目标”<\/p>
民众更多是希望通过旧改,改善居住条件,提升幸福指数。民众视角的“旧改”总结有以下三点:<\/p>
一是提升社区防护韧性——平疫结合与顺利切换。 本次疫情之后,很多老百姓在想,能不能疫情来了的时候,小区能够做好防护;平常时候又很开放。同时这两种状况可以顺利切换,还不用增加成本。<\/p>
正确的“旧改”是实现城镇社区“平疫结合”、增强韧性的必由之路。社区可以仿照传染病医院的“三区两通道”进行旧小区改造,就可以顺利应付下次瘟疫。<\/p>
一个小区通过旧改,居民住宅这部分可以作为清洁区,公共场所是缓冲区,两个通道(一个紧急通道,一个小区正常出入大门通道)可以作为污染区,要经常消毒。住家也是如此,门口玄关区作为污染区,可以设置紫外线消毒,客厅和盥洗室是缓冲区,卧室是清洁区。这种主要还是注重设计,增加的成本几乎没有。<\/p>
如果从建筑内部到小区能做出清晰划分,落实“三区两通道”的理念,住户、楼层、单元、楼宇、微小区等不同社区模块皆可“村自为防”,遇到疫情时,就不会再陷入慌乱,可防可控。<\/p>
二是优化社区供给韧性——满足多样化需求 。以“东京规划2040”为例,该规划将东京划分为30多个片区,每个片区独立运行,拥有居民所有生活、生产的供给,甚至包括能源供应的分布式处理、水的供应处理。如果哪个片区出现疫情感染,单独将这个社区隔离即可。<\/p>
日本的多功能社区,大社区是由若干个社区组成,这样大社区中可以满足95%的市民供给需求,疫情期间可以做到百分百;小社区能够满足70%的市民需求供应。这样几个小社区拼起来就是一个完整的单元。这个完整单元的社区管理、社区管家也很重要。<\/p>
我们城市没有这种韧性规划,分片区的管理,所以,老旧小区改造必须“补短板”,丰富供给的多样性,这是提高市民幸福感的不二之选。<\/p>
三是改善社区适老韧性——适应老龄化时代。 西方国家遭受疫情冲击时,1\/5死亡病例来自于养老院,这个数据迫使人们反思:中国式和日本式的居家养老模式将来会成为主流。应对老年化的居家养老也成为旧改的新课题。应对深度老年化,“旧改”的重点之一是“适老化”改造,必须将无障碍通道、多层住宅加装电梯,社区康养护理列为必备项。<\/p>
一个城市的生活条件好不好,必须是弱者说了算,要由低收入者和老年人说了算。“旧改”成功是否,心须由低收入老年人说了算。<\/p>
“既不是全部拆掉的棚改,也不是一成不变的旧改,而是有拆有改的过程,适变的过程”<\/p>
在研讨会互动环节,有观众提问,在像深圳这样的一线城市,是否有规模化推广旧改的必要?深圳作为一线住房供需紧张的城市,一些容积率比较低的旧房改造小区,如果进行棚改拆除新建,就可以提供大量的商品房和人才房,并且可以缓解住房供需矛盾,同时更好地提升居住品质,带来投资价值。如果只是有限的改造的话,并不能带来供应量,而且停车难等问题本质上没有解决。<\/p>
仇保兴说,这个问题涉及一个关键点,就是能不能在旧改过程中提升容积率。地产财富的奥秘,在于容积率。容积率提高带来的现金流是非常明确的。但是要提高容积率,也是有条件限制的。比如小区原来的容积率就比较低,如果是上世纪90年代之前的房子,容积率一般是比较低的。那么,对于容积率比较低,住宅建筑质量还不错的小区,不一定采取所有的房子都拆除,也可以把容积率提高10%~15%。<\/p>
一个老旧小区,将靠北面临街的一排建筑,选择部分拆除,起一座高层,自然就提高了容积率。并且这个高层的地下可以深挖作为停车库,这座现代化的高层,可以作为社区空间、店面房、公共空间、创客空间等,也可以参考TOD的模式,把幼托、养老、医疗等便民服务嵌入其中。小区中的其他80%的建筑可以按照旧改模式,进行修补。这样就很好地解决了回报率问题、停车难问题等,同时增加了公共面积和多功能服务。<\/p>
这种模式除了深圳,其他城市同等可以借鉴。既不是全部拆掉的棚改,也不是一成不变的旧改,而是有拆有改的过程,是一个适变的过程。<\/p>
“旧改不可能是一套完整的顶层设计,需要群策群力,参与的民营企业至少可以占到80%以上”<\/p>
这次国常会也特别提到,要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制,中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营。<\/p>
其中企业发力的途径非常多。比如涉及容积率的变化、涉及要做停车场的、进行公共空间增持的,无论是投资还是运营,都应该有民营企业来参与。<\/p>
“旧改”这个10万亿投资的大蛋糕,假如每年投资1亿元,要持续10年的话,参与的民营企业至少可以占到80%以上。民营企业参与方式很灵活,现在已经有企业已经积极参与了。比如加装电梯领域,电梯企业可以免费加装,之后采取收费方式;不仅加装电梯,还可以建设停车场,可以是地坑式的,也可以是框架式的,然后以停车场的泊位费用来补偿一楼住户加装电梯所带来的不便和损失,或者一楼住户可以半价或三分之一的价格即可购得停车位。这些都是市场化的解决方案。<\/p>
民营企业参与的途径很多,旧改不可能是一套完整的顶层设计,一定是多模式进行。民营企业可以采取全承包模式、分包模式、投资+维护模式、TOD模式、VC模式、合同能源模式。我们不能一刀切,将旧改等同于棚改,这样民营企业就很难介入参与了。<\/p>
(此文刊于中国房地产报5月11 日12版 责任编辑 焦玲玲)<\/p>
流程编辑:曹冉京<\/p>
审读:戴士潮<\/p>","img":[{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/2E544A88B96ECDA0321F041E06E7F8502E53272F_size45_w640_h443.jpeg","size":{"width":"640","height":"443"}}],"summary":"中房报记者焦玲玲|北京报道5月2日,在以“老旧小区改造的正确解读方式”为主题的国际绿色建筑与建筑节能大会在线研讨会上,国务院参事、中国城市科学研究会理事长、住房","sharesummary":"中房报记者焦玲玲|北京报道5月2日,在以“老旧小区改造的正确解读方式”为主题的国际绿色建筑与建筑节能大会在线研讨会上,国务院参事、中国城市科学研究会理事长、住房","commentType":"0","wemediaEAccountId":"1505271","showclient":"0","shareurl":"https:\/\/ishare.ifeng.com\/c\/s\/v002ACVRHwwKVKzU--0JSj1HqKmBEXRSUEBVLzmcYTW8LsZU__","praise":"0","like_num":"0"}}