{"meta":{"id":"https:\/\/api.iclient.ifeng.com\/ipadtestdoc?aid=ucms_7yLhDpV74ag","type":"doc","o":"1","documentId":"ucms_7yLhDpV74ag"},"body":{"newStatus":"1","documentId":"ucms_7yLhDpV74ag","staticId":"ucms_7yLhDpV74ag","title":"被王振华恶名缠住,新城控股身陷三大困局?!","shareTitle":"被王振华恶名缠住,新城控股身陷三大困局?!","thumbnail":"http:\/\/d.ifengimg.com\/w150_h106_q100\/img1.ugc.ifeng.com\/newugc\/20200723\/21\/wemedia\/1b6d59c9bd04fd32b8d8d1e3e66242ca00c91ca7_size455_w687_h418.png","source":"经观财经眼","author":"","editorcode":"weMedia","editTime":"2020-07-23 21:48:14","updateTime":"2020\/07\/23 21:48:14","wapurl":"http:\/\/\/\/feng.ifeng.com\/c\/7yLhDpV74ag","introduction":"","wwwurl":"http:\/\/\/\/feng.ifeng.com\/c\/7yLhDpV74ag","commentsUrl":"ucms_7yLhDpV74ag","commentCount":0,"text":"
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文\/杨晓畅<\/p>
经观财经眼 专栏作者<\/p>
“人间恶魔”王振华猥亵儿童事件,去年七月被曝光,随之而来的被捕、起诉、一审判决有期徒刑五年、二审上诉等连续剧情,都掀起了一轮又一轮网友们的声讨和唾骂。<\/p>
与之相伴的,则是新城控股公司品牌的一次次失色。<\/p>
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1、新城控股品牌失色,会带来什么影响?<\/p>
首当其冲的,是核心人物的出走!<\/p>
今年3月,公司三位联席总裁中的两位提出辞职,分别是负责近年着重发展的商业项目的陈德力,以及负责企业内部管理和人力的袁伯银。<\/p>
说说陈德力,他可是新城商业的灵魂人物,带着吾悦广场(新城商业旗下品牌)从1做到N的一号角色,从接手前的6座开业,做到2019年底的63座开业,并在全国布局达124座。同时,他还带走了手下虎将,新城控股商管原副总裁唐剑锋。<\/p>
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其次带来的,就是业绩滑坡了。<\/p>
据公司公告披露,今年1-6月,公司累计合同销售金额约975.21亿元,比上年同期下降20.34%,累计销售面积约877.53万平方米,比上年同期下降16.39%。<\/p>
同时,据克尔瑞公布的房企上半年销售榜,新城控股在全口径金额排行中排在第14位,较去年同期的第8下降了6位!<\/p>
2、更惨淡的是,新城不仅房子卖得比之前少了,赚钱能力还下降了!<\/p>
据公司年报显示,2019年公司各产品线的毛利率都出现下滑,其中以住宅销售毛利率下滑最为严重,大幅减少8.69个百分点。<\/p>
按当年422.67亿元的住宅销售收入来计,相当于这部分利润就减少了36亿元。要知道,公司2019年度归属于上市公司股东的净利润才126.54亿元!<\/p>
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数据来源:公司2019年报<\/p>
同时,新城的融资成本不降反升,且明显高于TOP30房企平均融资成本,进一步吞噬公司利润。<\/p>
新城2019年度融资成本为6.73%,比2018年上升了26BP。而中海、华润、保利、金茂等央企大佬去年融资成本均在5%以下。即便跟半年业绩榜排名临近的金地和世茂来比,新城控股也没有优势。数据显示,金地融资成本4.99%,世茂为5.6%。<\/p>
3、事关房企的安全垫,新城用高超的财技美化了真实的负债率!<\/p>
在房地产行业,净负债率被认为比资产负债率更能有效地反映房企的负债情况,且一般不应高于70%。更稳健的财务纪律,则要求把净负债率控制在50%以内。<\/p>
新城,明面上就做到了。2015年至2019年,新城控股的净负债率分别为:42.99%、69.41%、75.22%、49.21%、以及不可思议的16.36%。波动率这么大,难道杠杆这东西对于新城来讲,可以说加就加,说降就降?<\/p>
拿放大镜再来仔细看看,就能明白其中蹊跷。<\/p>
首先,新城报表上的净资产是注入了水分的。<\/p>
据2019年利润表数据,新城控股净利润为133.3亿元。其中,公允价值变动收益26.47亿元,投资收益26.9亿元,两者金额占净利润的40.04%!<\/p>
拉长时间跨度(自2015年至2019年),可以看到,这两项带来的利润在净利润中占比都还不小。<\/p>
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数据来源:公司年报<\/p>
简单了解下公允价值变动收益,主要是公司按照公允价值模式核算投资性房地产而产生的,并据评估价值而定。它与生产经营活动无关,所以其他头部房企并不屑于通过做高这个来美化利润。更因为,业界都知道,找家评估机构,出个报告,据此确认增值收益即可实现。<\/p>
同样,投资收益,也暗含着资产价值重估而注入的水分。<\/p>
如此看来,新城的净利润里需要挤掉的水分还不少!这也就意味着,公司的净资产里也注入了不少的水分!<\/p>
其次,新城真实的负债还被巧妙地通过“明股实债”的方式隐藏掉了。<\/p>
明股实债,简单说,实质上就是金融负债,但债权人变成投资人,债权转变成股权了。<\/p>
投资人的股权投资,在新城控股的报表上,以“控股”为判断,或并表或不并表。如果并表,投资人的股权投资就体现为新城控股的少数股东权益。<\/p>
蹊跷便出在这个少数股东权益的回报率上。<\/p>
股权的特点是,同股同权,按理说,不同股东的权益回报率不应该存在太大的悬殊。而债权的特点,就是固定利率。<\/p>
据2019年财报数据,公司少数股东损益为6.75亿元,对应235.07亿元的少数股东权益,该部分权益回报率仅为2.87%,而新城控股合并口径的加权净资产收益率为36.86%,归属于母公司股东权益对应的权益报酬率为32.93%!三者对比,少数股东的权益报酬率低得太不正常。<\/p>
并且,从2016年至2019年,少数股东的权益报酬率都是如此。<\/p>
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数据来源:公司年报<\/p>
如果是真正的股权投资,三部分的权益回报率相差不会这么悬殊。<\/p>
负债,事关房地产企业的安全垫,以及再次去金融机构融资的评级,是极为重要的一个观察指标。<\/p>
而新城通过一边“增加”净资产,一边“减少”债务,将公司真实的负债率就给美化了。<\/p>","img":[{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/img1.ugc.ifeng.com\/newugc\/20200723\/21\/wemedia\/1b6d59c9bd04fd32b8d8d1e3e66242ca00c91ca7_size455_w687_h418.png","size":{"width":"640","height":"389"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/img1.ugc.ifeng.com\/newugc\/20200723\/21\/wemedia\/3ecd401998a57a1fec3aa897be216354f93f2a50_size14_w533_h308.jpg","size":{"width":"533","height":"308"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/img1.ugc.ifeng.com\/newugc\/20200723\/21\/wemedia\/623f4dfa8cd008c1e53233b0b982b5845110b583_size72_w830_h554.jpg","size":{"width":"640","height":"427"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/img1.ugc.ifeng.com\/newugc\/20200723\/21\/wemedia\/5fc5c1da6b145e6668715e9b9ef6dab1f6f4d3a1_size56_w613_h222.png","size":{"width":"613","height":"222"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/img1.ugc.ifeng.com\/newugc\/20200723\/21\/wemedia\/1ad5db12b8b8b5ef3669873116c73bdfeda46234_size8_w647_h94.png","size":{"width":"640","height":"92"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/img1.ugc.ifeng.com\/newugc\/20200723\/21\/wemedia\/0e29d8fd3611fc4f42ebee1e71c96fe8b82d92c4_size7_w647_h76.png","size":{"width":"640","height":"75"}}],"summary":"文\/杨晓畅经观财经眼专栏作者“人间恶魔”王振华猥亵儿童事件,去年七月被曝光,随之而来的被捕、起诉、一审判决有期徒刑五年、二审上诉等连续剧情,都掀起了一轮又一轮网","sharesummary":"文\/杨晓畅经观财经眼专栏作者“人间恶魔”王振华猥亵儿童事件,去年七月被曝光,随之而来的被捕、起诉、一审判决有期徒刑五年、二审上诉等连续剧情,都掀起了一轮又一轮网","commentType":"0","wemediaEAccountId":"1535063","showclient":"0","shareurl":"https:\/\/ishare.ifeng.com\/c\/s\/v002RtVjaSYWJIeN7eIfxFPAdzI8dx--TskpO7NYMglOKccQ__","praise":"7","like_num":"7"}}