{"meta":{"id":"https:\/\/api.iclient.ifeng.com\/ipadtestdoc?aid=ucms_7yUrHp3qmu0","type":"doc","o":"1","documentId":"ucms_7yUrHp3qmu0"},"body":{"newStatus":"1","documentId":"ucms_7yUrHp3qmu0","staticId":"ucms_7yUrHp3qmu0","title":"鑫苑商业总裁王亚平:不要灰心,商业地产能行的 | 对话大咖","shareTitle":"鑫苑商业总裁王亚平:不要灰心,商业地产能行的 | 对话大咖","thumbnail":"http:\/\/d.ifengimg.com\/w150_h106_q100\/img1.ugc.ifeng.com\/newugc\/20200729\/12\/wemedia\/c7266702cba42f5726ec73f493917379cc8f0312_size43_w640_h426.jpeg","source":"地产资管网","author":"","editorcode":"weMedia","editTime":"2020-07-29 12:05:38","updateTime":"2020\/07\/29 12:05:38","wapurl":"http:\/\/\/\/feng.ifeng.com\/c\/7yUrHp3qmu0","introduction":"","wwwurl":"http:\/\/\/\/feng.ifeng.com\/c\/7yUrHp3qmu0","commentsUrl":"ucms_7yUrHp3qmu0","commentCount":0,"text":"
作者丨韩玮烨 编辑丨李莹 排版丨马丹凤<\/p>
来源丨地产资管网(ID:thefutureX)<\/p>
“不要灰心啊,总能扛过去。”<\/p>
鑫苑商业总裁王亚平见到睿和智库、《地产资管网》编辑的第一句话,就是给行业鼓劲儿。<\/p>
“扛”这个字可以说是中国商业人顽强自救最形象的缩影。减租免租,数字化运营快速跟上,帮扶商户共克难关,想尽一切办法控制成本保持现金流……据睿和智库了解,几乎全部商业企业员工都主动降薪,但工作量和热情未减。<\/p>
这次疫情让全行业深刻感受到新的颠覆已悄然来临。在贯穿全年的自救行动中,每个人都在思考和尝试。“创新”,成为了这个行业永恒的主题词。而未来,购物中心、社区商业的形态如何做,也亟需一根“定心针”。<\/p>
所幸,在王亚平总不急不缓的语气中,我们感受到了他对行业的拳拳信心。<\/p>
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扛过疫情难关,好的会更好<\/p>
Q 睿问:疫情对商业地产整个行业的影响是怎样的?<\/p>
王总:首先要特别说明一下,整个商业地产行业内每家企业的情况都不同,这就造成了疫情对大家的影响是不同的。<\/p>
地产行业中,只要一个地产企业做到行业排名靠前,都无法避免会触及商业板块的开发,但又并非每个企业都能拥有万达、龙湖、富力的实力,将商业项目的业态做得那么纯粹,如购物中心、写字楼、酒店等。这个行业内大部分企业,无论主观还是被动持有商业项目,资产组合的差距是巨大的。因此,要看疫情对不同企业的影响,主要取决于企业的资产类型,是否能带来稳定的现金流和租金回报。<\/p>
Q 睿问:资产类型和运营都比较好的企业是否受损较少?<\/p>
王总:这个答案是肯定的。<\/p>
据我们统计,尽管受全球疫情影响,大部分经济体都在萎缩,但国内的商业地产仍然处于正增长态势。如果一个企业自持资产运营得好,有稳定的现金流和租金回报,即使一二季度受疫情影响,未来也是持续向好的。<\/p>
商业地产本身持有时间就以几十年来计算,疫情这件事放在常态下看,影响只是几个月,是一个短期时间问题,只要把难关扛过去,随着时间过去,慢慢就好了。<\/p>
Q 睿问:对于处于筹备开业期的项目,影响有多大?<\/p>
王总:影响也是有区别的。<\/p>
我们统计,今年上半年全国购物中心只开了58家,而往年同期基本都是上百家。这主要受产业链影响,疫情之下,租户、零售商现金流减少,只能先尽量维持收支平衡,拓店计划也停滞了,导致筹备期项目招商困难,所以现在很多购物中心都延迟开业了。<\/p>
但是否延期开业,这是一个选择题,开与不开,考量在于两点:一是地段,二是企业能否接受现在有些业态确实不容易招商。如果地段好,能接受暂时招不满租户或业态品牌级次略低,那就可以开业。<\/p>
Q 睿问:鑫苑商管旗下的商业,今年受疫情影响大么?<\/p>
王总:整体来说,对鑫苑商业未来的战略目标及发展方向影响不大。<\/p>
我们自持的资产,都保持了较好的投资回报率,能够克服阶段性的困难。同时,对于筹备期的项目,我们也不准备延期,一切还按照计划。<\/p>
我们今年有一个位于成都的16万平方米的大型购物中心,明年还有郑州一个10万平方米的地标级写字楼和两个小一些的购物中心要开业运营,这些项目都没有受到影响。<\/p>
Q 睿问:您认为后疫情时代,商业在业态和租金上,会有哪些具体的变化?<\/p>
王总:长期来看,我觉得租金水平应该是趋于平稳的。人的聚集本能不会改变,人类社会不会因为疫情就消亡,只会越来越繁荣。随着上下游经济转好,资金宽裕,商业地产这种具有社交功能的载体,租金大体上还是平稳为主。<\/p>
至于业态,我认为会有一些调整和变化,像餐饮、影院、教育、培训短期受冲击较大,但相应的,一个业态弱下去,很多个业态补上来。未来招租也不成问题。<\/p>
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优质资产抄底年<\/p>
Q 睿问:今年经济波动剧烈,是否会颠覆商业地产行业一些旧有的模式?<\/p>
王总:今年经济波动剧烈对于资产端是个好事,整个市场相当活跃。像上半年,北京上海都有很多笔商业不动产和写字楼等大宗资产的买卖。全世界看好中国经济长期发展的一些经济体和自然人都涌入进来,不仅流入股市,更流到房产、大宗资产等各个池子里,大家竞相抄底优质资产的同时,人民币也在升值。<\/p>
这种情况下,就为商业不动产的开发和合作模式,提供了更多选择。以鑫苑商业为例,我们就更希望通过基金、并购贷甚至股权合作的方式介入存量资产,然后重新做定位、规划、运营。<\/p>
Q 睿问:您说的存量资产,是不良资产吗?具体怎么运作?<\/p>
王总:是的。当下商业不动产领域中的低效存量很多,是一个巨大的赛道。但里面却很少有既有投资能力又有商管背景的企业,要么只有钱,要么只有运营能力。而这对我们而言恰恰是机会。<\/p>
这些不良资产,被一些资产公司以低价购买。但这类公司的投后管理能力很差,需要找第三方帮忙运营,这个时候我们就可以进场了。我们可以帮助项目重新定位规划、装修设计、运营维护,将项目变成良性资产,进行价值修复。而我们在前期投入的钱,随着项目走上轨道,开始有稳定租金回报,我们就可以退出了,去赚中间估值差异的利润。另外,还有一种方式是让出一部分股权,但并不是全部,这样未来我们可以一直持有,一直获得收益。<\/p>
我们预测,未来大宗不良资产交易会越来越多。今年经济不好,金融体系中的不良资产首先体现在个人端,到明年初企业端的不良资产就会开始显现。<\/p>
Q 睿问:那对企业的能力要求很高。<\/p>
王总:是的,商业地产很考验企业的综合运营能力。因为商业地产都是个体性比较强的产品,需要具体项目具体分析,不能一概而论标准化。比如是购物中心改造成写字楼加公寓?或者酒店改造成写字楼?这个产品、位置、商圈适合做什么业态,这些因素都需要全盘考虑。做存量项目不能像考试答案一样,只有一个标准答案,每个项目都照搬。<\/p>
另外,我自己总结,做存量的宗旨是:进去的第一天就要想资本未来会不会进来,我们能不能退得出来。<\/p>
Q 睿问:未来鑫苑商业还会再新增自持项目吗?有计划吗?<\/p>
王总:我们并没有特别追求自持项目的规模。以房地产行业前列的龙湖为例,这种发展比较均衡的企业,每年也只以销售回款的10%投入自有资产上,一般企业很难做到这点。因此,我们未来还是更希望以上述合作介入的方式去做项目。<\/p>
总体来说,鑫苑商业的目标不是做大资产池,盲目地追求盘子有多大,而是要做一个流量池,实现收益,快进快出,让资金流动起来,撬动更多的项目,但并不持有很多项目。<\/p>
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核心城市+个性化社交场景<\/p>
购物中心的角色感很重要<\/p>
Q 睿问:现在各行业企业都逐步下沉到三四线市场,您如何看待商业购物中心在下沉市场中的发展前景?<\/p>
王总:购物中心在三四线城市的前景,我认为要看企业的品牌和开发模式。<\/p>
以往,商业发展在一二线城市与三四线城市之间有巨大的时间差,会差个三五年甚至更长。早先比如百货这样的企业,在一二线城市竞争激烈后,下沉到三四线城市开店发展,发现市场机会很不错。<\/p>
但现在,中国城镇化水平越来越高,贫富差距越来越小,商业在一二线和三四线城市之间的发展时间差越来越短。也就是说,下沉到三四线城市开购物中心,对企业的要求更高了。<\/p>
在三四线城市中,消费者的需求提升了,但市场容量并没有相应扩大,像万达这种大型商业购物中心,一个城市2~3座就足以满足全部需求了,导致其他购物中心都处于“灯下黑”的状态,竞争更激烈。<\/p>
所以我认为,现在的三四线城市商业更难做,更适合有品牌连锁资源的商业进驻。这些企业无论去哪个城市开店,都自带品牌资源,内部甚至装修设计、动线规划都一样,就特别有优势。<\/p>
Q 睿问:以您的说法,下沉三四线城市做商业很难,那么在一二线城市会不会更难?<\/p>
王总:所以在一二线城市开发商业,一定要追求个性化,以打造场景为主。艺术、科技、文艺各种风格的场景感,都能建立消费者与品牌间的强连接。这也正是上述那种大型品牌连锁商业做不到的地方,千篇一律的购物中心令人厌倦,经济越发达的城市越追求个性化地标,像北京的侨福芳草地,早已不局限于商业消费的概念,而是一个具有场景感的社交场所,是一个城市地标。<\/p>
之前我们在三四线城市做了一些购物中心和社区型商业,但未来还是会以一二线城市为重点。<\/p>
目前来看,三四线城市还是适合跑马圈地,更适合爱琴海、吾悦、万达这种品牌连锁商业。我们还是希望多在一二线城市做一些个性化的商业产品。<\/p>
Q 睿问:电商直播会在哪个层面影响实体商业?<\/p>
王总:会有影响,但是如果实体商业积极有效地应对,影响不会很大。甚至,我觉得,电商对于实体商业开始思考未来的创新与转型,是件好事。<\/p>
互联网时代,很多传统行业都可以根据大数据,以物联网为桥梁,将销售端、工厂端、消费者端连接起来,如果实体商业不随之应对转型,场地功能将逐步弱化甚至消失。<\/p>
这种情形下,就逼迫实体商业将线下空间与直播销售场景相结合,深入挖掘实体商业在互联网时代的意义。比如导购是否能直接在商场中直播,从商场走物流发货。或者商场柜台与直播导购采取股份合作,销售后分摊收益等。其实也就是改变实体店的营销模式和就业模式,甚至老板和雇员的关系都会改变。<\/p>
我始终认为,人是社会性的,实体商业场景是有价值的,而且未来也一直有。只不过要看在不同的时代中,扮演什么角色,发挥什么效用。<\/p>
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Q 睿问:您如何看待社区商业未来的发展态势?是否会对区域购物中心形成冲击?<\/p>
王总:未来社区商业会越来越好,但一定不会取代购物中心。<\/p>
社区商业再便利,业态始终有限,空间小,物业也不能标准化,无论对上下游,还是对品牌、租户,其整合能力整体都比较差。如果说社区商业能整合好所有资源的话,干脆就做成综合体了,但是显然不可能。<\/p>
我自己总结,社区商业和购物中心的定位不同。社区商业定位精准需求,更适合做重复高频消费的业态业种,比如生鲜蔬菜瓜果直接采摘,通过互联网技术,直接运到顾客家门口中,让大家的生活更便利是社区商业的核心价值。但是购物中心,更多是个性化的商业场景,就像前面那个问题中说的,某种意义上说是城市的基础设施,是大家聚会、社交场所,扮演的角色不同,购物中心代表的是城市的未来,更有引领性。二者会一直共存。<\/p>
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