{"meta":{"id":"https:\/\/api.iclient.ifeng.com\/ipadtestdoc?aid=ucms_7yzaaa5arv9","type":"doc","o":"1","documentId":"ucms_7yzaaa5arv9"},"body":{"newStatus":"1","documentId":"ucms_7yzaaa5arv9","staticId":"ucms_7yzaaa5arv9","title":"房地产法律讲堂:合同中有违约金的约定,法院是否一定会根据约定进行判决?(上)","shareTitle":"房地产法律讲堂:合同中有违约金的约定,法院是否一定会根据约定进行判决?(上)","thumbnail":"http:\/\/d.ifengimg.com\/w150_h106_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_34\/5D8716DC1028E3F6301D9C1855EC276EFB8C22F8_w489_h275.jpg","source":"","author":"","editorcode":"weMedia","editTime":"2020-08-16 22:32:00","updateTime":"2020\/08\/16 22:32:00","wapurl":"http:\/\/\/\/feng.ifeng.com\/c\/7yzaaa5arv9","introduction":"","wwwurl":"http:\/\/\/\/feng.ifeng.com\/c\/7yzaaa5arv9","commentsUrl":"ucms_7yzaaa5arv9","commentCount":0,"text":"
很多市民在出售、购买房屋并签署《房地产买卖合同》的时候,会有一个疑问,就是《房地产买卖合同》之中的违约金约定,是否有必要?如果发生纠纷,法院会根据该约定进行判决违约方承担违约责任吗?<\/p>
对市民的上述两个担心问题,我们就违约金的约定的必要性、有效性进行简要分析如下:<\/p>
一、《房地产买卖合同》之中的违约金约定,是否必要?<\/p>
《合同法》第一百一十四条第一款规定:【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。<\/p>
故市民可以在签约时候,应在《房地产买卖合同》中对违约金做出约定。这对合同的有效履行,以及后续一旦发生纠纷之后的维权非常重要。<\/p>
二、《房地产买卖合同》之中的违约金约定,法院是否一定根据约定进行判决?<\/p>
因为当事人在合同约定违约金的时候,可能具有随意性,即可能在合同中约定的违约金比例过高或者过低。为平衡当事人的利益,法律授权人民法院对合同的内容进行必要的规制,以维护社会的公平。<\/p>
《合同法》第一百一十四条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。<\/p>
故根据上述规定,法院决定违约金的金额比例的时候,采取的是实际损失为原则。违约金的确定采取的是弥补损失与惩罚性相统一的原则,即以补偿守约方的损失为大原则,并对违约方适当惩罚。<\/p>
损失的范围为多大?<\/p>
《合同法》第一百一十三条规定 【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。<\/p>
根据上款法律规定,损失的包括“直接损失”和“可得利益损失”。需要特别说明的是,可得利益损失为合同如果得到继续履行,守约方可以得到的利益。该可得利益损失与我们平常所提及的“间接损失”并非同一概念。<\/p>
(一)、合同约定的违约金低于实际损失的,法院可以增加到守约方的实际损失额。 <\/p>
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条规定:当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。<\/p>
根据上款规定,如果约定的违约金比较低,不足以弥补守约方的实际损失的,守约方可以起诉要求增加到实际损失。人民法院对此应予以支持。<\/p>
(二)、合同约定的损失过分高于实际损失的,法院可以适当的减少到适度大于实际损失(不超过百分之三十)的金额或比例。<\/p>
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。<\/p>
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。<\/p>
根据上款规定,如果约定的违约金比过高,已经过分高于守约方的损失的,违约方可以提出要求减少违约金,减少到不超过损失的百分之三十以内,人民法院对此应予以支持。<\/p>
(三)、无论违约金约定比例如何,法院判决的时候,均不会低于守约方的实际损失。<\/p>
小结:<\/p>
一、《房地产买卖合同》之中,约定违约金是必要的,也是有效的。<\/p>
二、《房地产买卖合同》中约定的违约金是法院判决的一个重要因素,但并非决定因素,法院判决违约金的核心点在于守约方的实际损失。<\/p>
三、《房地产买卖合同》中约定的违约金远高于或者远低于守约方的实际损失时候,可以请求人民法院予以调整。<\/p>
(限于篇幅因素,本文不附案例,将在下一讲中通过案例予以说明)<\/p>
撰稿人:<\/p>
陈兴华律师 上海申浩律师事务所 合伙人<\/p>","img":[],"summary":"很多市民在出售、购买房屋并签署《房地产买卖合同》的时候,会有一个疑问,就是《房地产买卖合同》之中的违约金约定,是否有必要?如果发生纠纷,法院会根据该约定进行判决","sharesummary":"很多市民在出售、购买房屋并签署《房地产买卖合同》的时候,会有一个疑问,就是《房地产买卖合同》之中的违约金约定,是否有必要?如果发生纠纷,法院会根据该约定进行判决","commentType":"0","wemediaEAccountId":"625612","showclient":"0","shareurl":"https:\/\/ishare.ifeng.com\/c\/s\/v002vY9VC9--Yfmt--EYYbqNbRNayrBYj1CVD16QkoTq2YJF0__","praise":"1","like_num":"1"}}