{"meta":{"id":"https:\/\/api.iclient.ifeng.com\/ipadtestdoc?aid=ucms_7zXbwtKVgWm","type":"doc","o":"1","documentId":"ucms_7zXbwtKVgWm"},"body":{"newStatus":"1","documentId":"ucms_7zXbwtKVgWm","staticId":"ucms_7zXbwtKVgWm","title":"限价的“砍刀”之下,江宁海玥还“豪”吗?","shareTitle":"限价的“砍刀”之下,江宁海玥还“豪”吗?","thumbnail":"http:\/\/d.ifengimg.com\/w150_h106_q100\/s0.ifengimg.com\/2015\/11\/11\/Image00016_f09319ec.jpg","source":"","author":"","editorcode":"王书静 PO258","editTime":"2020-09-06 10:22:18","updateTime":"2020\/09\/06 10:22:18","wapurl":"http:\/\/\/\/house.ifeng.com\/c\/7zXbwtKVgWm","introduction":"","wwwurl":"http:\/\/\/\/house.ifeng.com\/c\/7zXbwtKVgWm","commentsUrl":"https:\/\/nj.house.ifeng.com\/news\/2020_09_06-53140431_0.shtml","commentCount":0,"text":"
16、17年的“地王年”对开发商的降维打击已经基本缓解,毕竟该破的限价也都破了,4.5万\/㎡的葛洲坝中国府都解套了,还有什么过不去的坎……<\/p>
但总有些“不争气”的板块,想涨价都找不到理由。譬如前不久“悄咪咪”入市的保利淳化新盘,苦熬了三年半也没等到板块起色,21612元\/㎡拿的地,只能以24245元\/㎡的均价首开,一如当年的京奥港,实惨。<\/p>
“涨疯了”的南京房价又被紧急叫停,限价再次勒紧,一批楼盘放风价无情被砍。有的楼盘不想再等选择妥协,而有的楼盘仍然没有放弃挣扎。<\/p>
0 1<\/p>
精装标准约3000元\/㎡,江宁海玥名都要来了<\/p>
在此波限价压力下,无奈妥协的楼盘不少,有的的确可以说是买房人的福利:<\/p>
放风6.4万\/㎡的苏宁檀悦,最终销许价5万\/㎡;<\/p>
放风3.3万\/㎡的葛洲坝融创紫郡府,最终销许价3.15万\/㎡;<\/p>
放风价3.2万\/㎡的美的建发润锦园,最终销许价3.08万\/㎡;<\/p>
而这相信还只是刚刚开始,放风5万\/㎡的南部新城大校场、放风4万\/㎡的江宁九龙湖等等,或都逃不过限价的“砍刀”,回归市场。<\/p>
接下来,我想讲的同样是房荒了许久、拥有强劲购买了江宁东山,上海建工在东山打造的又一“海玥”系新盘——海玥华府。<\/p>
<\/p>
作为江宁的老核心,东山发展较早,而这也就导致板块内老小区、老房子很多,品质高的新项目凤毛麟角。除了万科半路接手的金域国际,东山已经很长时间没有新房入市。<\/p>
所以不难想象板块的改善需求是被长期压抑的,因此当初上海建工拿下东山地块后,就引起了很大的关注,毕竟有河西豪宅海玥名都珠玉在前,该项目也是被寄予了改善东山居住品质的厚望。<\/p>
2017年9月20日,上海建工以18860元\/㎡的楼面价竞得G45地块,时隔近3年,东山人民终于要等来这个属于自己的“海玥”系豪宅。<\/p>
<\/p>
(项目鸟瞰图)<\/p>
海玥华府也明确表示从建筑品质到装修标准都可参考海玥名都。特别是引进三星认证的科技系统,没有中央空调和地暖,都采用顶部毛细管、地板热泵通风采暖,室内一年四季保持恒温,并且无需用电,只需每月交3.3元\/㎡\/月的科技系统费。<\/p>
<\/p>
<\/p>
不仅如此,室内厨卫、开关插座等都采用的是ABB、科勒、西门子等一线品牌。<\/p>
<\/p>
还有马桶均是智能马桶、部分柜子也纳入交付标准、所有窗户都采用中空玻璃且带百叶窗、阳台封闭交付等等品质细节。<\/p>
除了装修高大上,项目还有6.2米高的双入户大堂,和河西海玥名都非常相似;另外每栋均为2梯2户,增强私密性。<\/p>
<\/p>
(海玥华府入户大堂,来源见水印)<\/p>
<\/p>
(海玥名都入户大堂,相同的“壁炉”装饰)<\/p>
从海玥华府进度较快的几栋楼已显现的外立面,也可以看出与海玥名都的外立面十分相似。<\/p>
<\/p>
(海玥华府实拍)<\/p>
<\/p>
(海玥名都实拍)<\/p>
说了这么多,海玥华府的品质相信是毋庸置疑的,作为自河西后上海建工首个落地的“海玥”系新盘,的确很值得期待。<\/p>
我们回归主题,这样的海玥华府要卖多少钱呢?<\/p>
0 2<\/p>
从3.6万到3.2万\/㎡,海玥华府亏吗?<\/p>
先算一下大概的成本。楼面价18860元\/㎡,但项目还带有商业和幼儿园用地,整体实际楼面价基本近2万\/㎡;精装修标准,据置业顾问透露在3000元\/㎡左右。<\/p>
楼面价加精装成本大约已有2.3万\/㎡,还有建筑、绿化、配套、人工等等,因此海玥华府最初放风要卖到3.6-3.7万\/㎡似乎也并不过分。<\/p>
然而政策和风向总是风云突变,限价再次给开发商带上“紧箍咒”。如今项目已经明确表示首开价格将与云逸都荟花园3.15万\/㎡的均价持平,约3.2万\/㎡左右。<\/p>
从约3.6万\/㎡到约3.2万\/㎡,这个跨越不可谓不大,但你要说海玥华府会亏吗?如保利淳化新盘那样明亏的不可能,但赚的也不会很多。<\/p>
并且,江宁高层项目3.15万\/㎡的默认限价红线,至今还没有楼盘能突破,云逸都荟花园、五矿澜悦栖原、葛洲坝融创紫郡府均保持在这个价格。因此海玥华府能否卖到3.2万\/㎡都还要打上一个问号。<\/p>
虽然整体品质对标海玥名都,但海玥华府却着实没有前者带来的收益可观。海玥名都为上海建工2014年从奥体建设退市转让地块中抢得的牡丹园地块,楼面价约17200元\/㎡,2016年首开入市均价已达4.5万\/㎡,收益可想而知。<\/p>
而如今的海玥华府不仅楼面价高了,卖的价格也低了不少。<\/p>
不过这虽然影响开发商的资金成本,但限价却给买房人节省了很多买房成本。精装约3.2万\/㎡的海玥华府,相信会相当“吃香”。置业顾问透露项目将于11月首开,推出1、2、5#三栋楼,约200多套房源,推出115、135㎡两个户型。<\/p>
<\/p>
<\/p>
户型图参考:<\/p>
<\/p>
<\/p>
共约200多套房,置业顾问表示目前已有超1000人意向登记,大部分都为江宁的地缘改善客,项目十分受欢迎。<\/p>
另外,其还透露项目98㎡的小户型要到明年才能推出,届时或将涨价。<\/p>
可以看出,虽然首开紧守限价,但想突破红线的心却未曾磨灭。<\/p>
有机会还是要上。<\/p>
0 3<\/p>
想卖3.5万\/㎡怎么办?江宁地王仍在坚持<\/p>
有盘妥协,就有盘坚持。<\/p>
与海玥华府一街之隔的华夏幸福G70地块相比之下工程进度快很多,去年底项目就已基本建成,售楼处也已装修完毕,却迟迟未能如约面世。<\/p>
<\/p>
(售楼处实拍)<\/p>
<\/p>
<\/p>
(社区内景实拍)<\/p>
甚至项目原定的案名“孔雀城·上元府”都或将改动,原本售楼处大门外带有案名的围墙已经敲掉重砌,并且没有重新写上案名:<\/p>
<\/p>
(原先围墙)<\/p>
<\/p>
(现有围墙)<\/p>
因此该项目何时才能入市,已然成迷。<\/p>
当然拖着不开的原因无非就是价格卖不上去。华夏幸福G70地块2016年11月17日挂牌出让,成交楼面价23883元\/㎡,一举成为江宁单价地王。<\/p>
项目整体同样是走高端品质路线,楼栋外立面采用玻璃幕墙,这在江宁还是比较少见的:<\/p>
<\/p>
<\/p>
另外,项目精装已经做好,同样是带地暖、中央空调。整体成本算下来不会比海玥华府低。<\/p>
因此华夏幸福G70地块在去年时就放风要卖3.5万\/㎡,当下看来自然是无法过批,而让其只开约3.2万\/㎡的价格,又十分不甘心,如此只能继续等待。<\/p>
海玥华府的置业顾问也表示华夏幸福预计要到明年年中才能入市,以他们的地价只开3.2万\/㎡的价格很难控制成本。<\/p>
限价的“砍刀”之下,有盘妥协、有盘坚守,能否以时间换得空间,这是很多高价地该思考的问题。<\/p>
<\/p>
当世界经济面临修复,当未来依然存在不确定,或是危机、或是机遇,一份对未来经济发展的指引正当时。<\/p>
风财讯对话顶层智慧,22场云端对话,10城落地论坛,9月1日-9月6日,与您相约!<\/p> ","img":[{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/7B177432859A0546DDAB57159229DDA8CC2C955B_w967_h649.png","size":{"width":"640","height":"429"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/B890251B00A813A9B5DE7D945AAB48B811ADB100_w1000_h583.png","size":{"width":"640","height":"373"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/0F1D42545535D95CEA23A3ACE783FDB13CCDF242_w778_h466.png","size":{"width":"640","height":"383"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/C4FAB4EA158334AB25EE6A75C017E23BFE5CBDA1_w913_h563.png","size":{"width":"640","height":"394"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/24267EC901119AE1D255CDACD5026857BED2B874_w506_h501.png","size":{"width":"506","height":"501"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/9F743E004660796958A3F8E39A63F6F702F4BDC9_w960_h1280.jpg","size":{"width":"640","height":"853"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/2B9BD15E8030262B151F9D5897632F6887732906_w800_h600.jpg","size":{"width":"640","height":"480"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/2B0DC0B612D1A4E2F55410E3CF88819997A82A25_w1080_h810.jpg","size":{"width":"640","height":"480"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/1649C6B3348A77787976E1AB604BED8C3AEAE460_w1080_h1064.jpg","size":{"width":"640","height":"630"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/23A806E46EA8DC255DDAA5B0D4EA21E320880278_w1028_h775.png","size":{"width":"640","height":"482"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/85891738255B4988036682884E7EDE94C6A9008D_w1025_h773.png","size":{"width":"640","height":"482"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/AD30227D5968625C1743450089F4FD406F8018E3_w665_h731.png","size":{"width":"640","height":"703"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/D984A8DD5B272ABAAF26DDC78F8C18B7E9AEBDA1_w657_h725.png","size":{"width":"640","height":"706"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/A83EED37F6AD07783520DB3737FCC158D0DA05C2_w1080_h810.jpg","size":{"width":"640","height":"480"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/E25BB3FE71DF1AC3583592E8CFB765B38BB880EF_w1080_h810.jpg","size":{"width":"640","height":"480"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/AA92A4F19F8B15F8D1931B6FEE238C11A0CECDC3_w1080_h810.jpg","size":{"width":"640","height":"480"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/78797EFE5634E9896698E2B3A5C0BDE5D5F1F1F9_w1080_h810.jpg","size":{"width":"640","height":"480"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/290B9E37D865724CA1279DD9033CC9F8F4DCAAC6_w1080_h810.jpg","size":{"width":"640","height":"480"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/E141DC661AAA083DD7F856B2F5D62D085CCC2D8D_w1080_h810.jpg","size":{"width":"640","height":"480"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/ucms\/2020_37\/62E6072AC0200AAEEFB345A87472A88BA4017C8C_w1080_h810.jpg","size":{"width":"640","height":"480"}}],"summary":"16、17年的“地王年”对开发商的降维打击已经基本缓解,毕竟该破的限价也都破了,4.5万\/㎡的葛洲坝中国府都解套了,还有什么过不去的坎……但总有些“不争气”的板","sharesummary":"16、17年的“地王年”对开发商的降维打击已经基本缓解,毕竟该破的限价也都破了,4.5万\/㎡的葛洲坝中国府都解套了,还有什么过不去的坎……但总有些“不争气”的板","commentType":"0","wemediaEAccountId":"1518318","showclient":"0","shareurl":"https:\/\/ishare.ifeng.com\/c\/s\/v002--BCTW9o-_43Zm1fP6QySPZ4aXU4g5QtgxyWBtEovnVSg__","praise":"0","like_num":"0"}}