{"meta":{"id":"https:\/\/api.iclient.ifeng.com\/ipadtestdoc?aid=ucms_7zwVr5dpJNA","type":"doc","o":"1","documentId":"ucms_7zwVr5dpJNA"},"body":{"newStatus":"1","documentId":"ucms_7zwVr5dpJNA","staticId":"ucms_7zwVr5dpJNA","title":"两个一线城市,同时出招了!","shareTitle":"两个一线城市,同时出招了!","thumbnail":"http:\/\/d.ifengimg.com\/w150_h106_q100\/img1.ugc.ifeng.com\/newugc\/20200921\/12\/wemedia\/27bdf001df80942f1bcd631643b0d642159c249c_size33_w512_h341.jpeg","source":"","author":"","editorcode":"weMedia","editTime":"2020-09-21 12:50:34","updateTime":"2020\/09\/21 12:50:34","wapurl":"http:\/\/\/\/feng.ifeng.com\/c\/7zwVr5dpJNA","introduction":"","wwwurl":"http:\/\/\/\/feng.ifeng.com\/c\/7zwVr5dpJNA","commentsUrl":"ucms_7zwVr5dpJNA","commentCount":0,"text":"
原创 刘晓博<\/p>
最近两天,华南的两个一线城市——深圳和广州,都对楼市出手了! 只不过方向完全相反——深圳向左、广州向右;深圳加强调控,广州继续放松。 一、深圳要对二手房“动手”? 9月17日,深圳市司法局在官网发布了“关于征求《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》意见的通告”。<\/p>
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“深圳市房地产市场监管办法”是2010年7月颁布实施的,在2017年2月进行过一次修订。虽然才过了3年半时间,但深圳的城市定位和房地产市场都发生了巨大变化。 2017年以来,深圳的经济总量先后超过了广州和香港,并在2019年8月18日被定位为“社会主义先行示范区”,深圳的城市定位事实上跨越了“国家中心城市”,成为比肩北京、上海、香港的“世界城市”。 城市定位的全面提升,让大量人口和热钱涌入深圳,引发了深圳房价新一轮上涨,并让深圳成为中国内地房价最贵的城市。<\/p>
由于土地狭小、供应量长期偏低,深圳不得不在2020年7月15日出台了空前严厉的楼市调控政策,大幅缩减“房票”(需求侧改革),楼市调控力度也直追北京和上海,远远抛离了其他城市。 这次修订“深圳市房地产市场监管办法”,就是为了适应深圳房地产市场新的形势,增加了很多重要的内容。但最引人注目的是,“办法”全面加强了对“存量商品房”(也就是“二手房”)交易的监管。 在“老办法”里,只有1处提及“存量商品房”;在“新办法”(征求意见稿)里,有6处提及了“存量商品房”。 那么,深圳真像一些媒体说的那样,要全面管制二手房交易了吗?我们不妨先看一下“新办法”(征求意见稿)的相关条目:<\/p>
第七十六条【房地产价格监管】对于部分区域、项目存量商品房交易价格出现异常情况的,市主管部门可以会同市场监管等有关部门对相关房地产企业、经纪和估价机构、房屋租赁企业,采取约谈、书面报告、风险提示、暂停业务开展等措施;违反价格法律法规的,由市场监管部门依法进行处罚。<\/p>
第七十七条【存量商品房价格引导】市主管部门建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制,定期发布全市商品住房项目合理成交价格。对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目,市主管部门及时发布合理成交价格,引导市场理性交易。<\/p>
从上面表述看,深圳并没有全面管制“二手房价格”的意思。<\/p>
毕竟,二手房跟新房不同。新房是“二级市场”,它跟“一级市场”(土地)密切关联,政府可以在拍卖土地的时候设定新房限价,来调控楼市。所以新房限价,有其合理性。 “二手房”交易不同,它是房地产的“三级市场”,是C2C模式。每套房子在使用多年之后,它的成本不一样,家庭对房子这种重要财产的依赖程度也不一样,政府没有理由直接管制C2C市场的价格,在这个市场里很难形成垄断。 再加上深圳是市场机制最健全的城市,市民普遍有强烈的市场经济意识,政府很难、也没有理由直接干预价格。 但市场是复杂的。二手房市场的确是C2C模式,看似很难形成垄断,但实际生活中同一个楼盘、或者同一个片区的多个楼盘业主之间通过微信群的串联,的确可以形成价格同盟,出现“隐形的垄断”。 最典型的案例是,2019年12月位于宝安区的中粮凤凰里花苑小区业主群里,有人发布了《告业主书》号召业主将放盘价全面提高,“团结一起,打响资产倍增保卫战”。(见下图)<\/p>
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这个盘2019年1-11月成交均价为每平方米4.7万元,《告业主书》号召业主将放盘价调至每平米5.6万元至6.5万元,也就是说,让业主每平米最少都要提价9000元。 后来,宝安区住建局介入调查,并处理如下:<\/p>
1、对发布集体涨价言论相关当事人进行约谈。<\/p>
2、暂停办理凤凰里小区二手房网签手续,并发布该小区二手房交易风险告知书。如业主确需交易,需到宝安住房和建设局签署交易风险知晓书。<\/p>
3、对涉嫌恶意炒作,哄抬房价行为进行严肃调查,一旦查实,相关责任人将列入黑名单,并研究限制其买卖住房和享受公共住房福利等相关措施。<\/p>
4、如发现涉嫌扰乱市场秩序等其他违法违规行为,将移交公安、市监、司法等部门依法进行处理。<\/p>
随后,深圳又发生了几起类似的事件,官方都进行了查处,处理方式类似“凤凰里”。 由此可见,未来深圳对“二手房”的价格管理,主要是两个方面:一是增加价格透明度,及时公布一些热点盘的合理成交价,防止信息不对称给买房造成损失;二是打击恶意扰乱市场的行为,尤其是“庄家控盘”、“业主联手哄抬价格”、“中介炒房”等三种情况。 二、广州南沙又松绑了? 9月18日,市场传出广州南沙楼市继续放松的消息,广深地区多个地产类自媒体都转发了。如今24小时过去,没有看到辟谣,也没有看到官方通过正式渠道证实。 据称,此次广州南沙楼市的放松,仍然是走“人才购房”的渠道:<\/p>
1,广州户籍,本科以上学历或中级职称证书+南沙工作证明(劳动合同),无论广州市区有多少套房,只要南沙无房都可以再买一套。<\/p>
2,非广州户籍,广州人才绿卡、南沙AB卡可在南沙购房(不限购),其直系亲属也可以在南沙购一套房。这种方式买的房子,限售5年。<\/p>
3,贷款政策:全部按照广州市认房认贷、全国范围内认贷的政策执行。<\/p>
(注:上述内容有待官方证实)<\/p>
其实早在去年,南沙就放松过一次“人才购房”。如果上述内容是真,则这次是第二轮。广州在过去一年半里放松过人才购房的,至少有:南沙、白云、花都、黄埔、番禺、荔湾6个区,而增城、从化一直不限购。<\/p>
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比如在白云区,工作一年+大专学历,即可在白云区钟落潭、人和、江高、太和四个地方直接买房。<\/p>
在黄埔区连续工作半年以上的各类人才,可不受户籍限制,在黄埔区范围内购买1套商品住房。在黄埔区工作,持广州市人才绿卡或经区认定的各类人才,其父母、配偶父母、成年子女均可在黄埔区范围内购买1套商品住房。 在番禺区,高层次人才在番禺区缴纳个人所得税满1年且在番禺区范围内购买首套住房(限普通商品住宅)的,一次性给予不超过50万元(税前)的购房补贴。 目前仍然没有松动的区,只剩下了越秀、天河、海珠。 为什么深圳从7月15日(新8条)到7月31日(停止商务公寓审批),再到此次加强二手房价格管理,一步步在收紧调控。而广州,则不仅没有收紧调控,反而一步步放宽市场? 说到底,还是因为两个城市定位、经济基本面不同。<\/p>
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前文讲过,深圳城市定位在2019年8月18日之后有了较大跃升,进一步甩开广州,跟京沪处于同一个层次,所以楼市调控力度也全面对标了北京和上海。 另外,深圳人气和财气仍然比较旺。 2020年上半年,四大一线城市中,北京的GDP下降3.2%、上海下降2.6%、广州下降2.7%,仅深圳实现了正增长(0.1%)。<\/p>
此外,从资金总量(金融机构本外币存款余额)看,深圳也是四大一线城市里增长最快的,即将成为第三个超过10万亿的内地城市。目前深圳汇聚的资金总量,大约是2个台北,1.12个台湾省。<\/p>
深圳海关的统计显示:1-8月深圳进出口总值达到1.88万亿元人民币,同比增长2%,增幅居全国前五大外贸城市首位,占全国外贸进出口的9.4%。其中,出口1.04万亿元,规模继续位列全国大中城市第一。 相比之下,广州有点增长乏力。上半年GDP被重庆超过,成为经济总量的第五城。就楼市而言,虽然广州楼市一直比较宽松,但由于供应量比较大,所以也没有出现显著的上涨。 所以,广州有通过活跃楼市稳增长的需求,也有这个条件。 至于南沙,是广州唯一的副中心,定位非常高、基础设施配套也非常好,推进比较快,只是人气偏淡。<\/p>
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上图是截止今年8月末,广州各区一手房的库存情况。可以看出,南沙库存量最大。但值得关注的是,南沙虽然库存显著超过白云、番禺,但去化周期却比它们短。这是为什么?主要是深圳收紧调控之后,大量资金涌入了南沙,南沙销量还是比较好的。 南沙值得买吗?其核心区还是有一定价值的。<\/p>
核心区主要是指广州地铁4号线金洲、蕉门和南沙客运港这三站(1公里范围内),以及灵山、横沥的岛尖(未来的南沙CBD)。 由于南沙人气不太旺,仅仅靠商业资源自然流动,这个片区热起来需要的时间略长。因为广州市内有成熟的CBD,在南沙和市中心之间还有番禺的万博CBD。愿意放弃天河、琶洲、金融城和番禺万博的便利,到南沙CBD办公的企业,恐怕不太多。 但由于深圳严格限购,再加上广州放松南沙楼市,这个片区略微透支未来是不可避免的。南沙新盘的业主保持50%左右是深圳人,也是不可避免的。<\/p>
无论从距离还是新业主比例看, 南沙都更像深圳西部的一个区。<\/p>","img":[{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/54A6F4A54CA680A03CA3C3DFDDAA9D0A650C549D_size149_w641_h451.png","size":{"width":"640","height":"450"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/845A251CC078E23B57A1264B43DFBF8CAC14ED6C_size97_w580_h783.jpeg","size":{"width":"580","height":"783"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/06BDC62D37D307EF8E2BE9E25344643CB8236FCA_size43_w641_h906.jpeg","size":{"width":"640","height":"904"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/0C9E071C6ECF1B2158B6AA1E2AD81A3AC30C2CF8_size164_w641_h1152.jpeg","size":{"width":"640","height":"1150"}},{"url":"http:\/\/d.ifengimg.com\/mw640_q100\/x0.ifengimg.com\/res\/2020\/3AD733389B4E03B4A82B9F8D179D98011FE08EC9_size52_w623_h645.jpeg","size":{"width":"623","height":"645"}}],"summary":"原创刘晓博最近两天,华南的两个一线城市——深圳和广州,都对楼市出手了!只不过方向完全相反——深圳向左、广州向右;深圳加强调控,广州继续放松。一、深圳要对二手房“","sharesummary":"原创刘晓博最近两天,华南的两个一线城市——深圳和广州,都对楼市出手了!只不过方向完全相反——深圳向左、广州向右;深圳加强调控,广州继续放松。一、深圳要对二手房“","commentType":"0","wemediaEAccountId":"813988","showclient":"0","shareurl":"https:\/\/ishare.ifeng.com\/c\/s\/v002u0KRUUSfIlFOno-_cCN9hbAgccdL35-_wAgboTkSuyc4U__","praise":"0","like_num":"0"}}